Immobilien - Vermietung

  • Bei der Vermietung von Liegenschaften ist regelmäßig zu prüfen, ob bzw. inwieweit überhaupt eine steuerlich beachtliche Betätigung vorliegt oder nicht. Im Rahmen dieser sogenannten „Liebhabereiprüfung“ ist bei der Vermietung von Gebäuden zwischen der „kleinen Vermietung“ und der „großen Vermietung“ zu unterscheiden. An die jeweilige Einstufung sind unterschiedliche ertrag- und umsatzsteuerliche Konsequenzen geknüpft. Die Parifizierung eines Gebäudes kann dabei zur Einstufung als „kleine Vermietung“ führen, wodurch es insbesondere zum Verlust des Vorsteuerabzuges für die davon betroffenen Eigentumswohnungen bzw. zur anteiligen Korrektur allenfalls bereits geltend gemachter Vorsteuern kommen kann!

Liebhaberei – steuerliche Konsequenzen

  • Tätigkeiten, die auf Dauer kein positives wirtschaftliches Gesamtergebnis erbringen, fallen abgabenrechtlich unter den Begriff der „Liebhaberei“ und sind steuerlich unbeachtlich. Folglich können daraus resultierende Verluste steuerlich nicht verwertet werden, wobei etwaig entstehende (Zufalls)Gewinne auch nicht steuerpflichtig sind. Zudem kann auch der Verlust des Vorsteuerabzuges drohen.

Liebhabereibeurteilung bei vermieteten Gebäuden

    • Werden Verluste aus der Vermietung und Verpachtung von Eigenheimen (z.B. Ein- und Zweifamilienhäuser), Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten (sog. „kleine Vermietung“) erzielt, so gilt grundsätzlich die Vermutung der Liebhaberei. Verluste aus derartigen Vermietungstätigkeiten dürfen somit grundsätzlich nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden; zufällig erzielte Gewinne sind im Gegenzug auch nicht steuerpflichtig. Ebenso steht für etwaige beim Kauf oder bei der Sanierung der Wohnung anfallende Vorsteuern kein Vorsteuerabzug zu, wobei zugleich die Vermietung von Wohnraum ohne Umsatzsteuer erfolgt. Die Liebhabereivermutung kann in derartigen Fällen durch die Erstellung einer Prognoserechnung, mit deren Hilfe der Nachweis zu erbringen ist, dass innerhalb eines Zeitraumes von 20 bzw. höchstens 23 Jahren ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erzielt werden kann, widerlegt werden.

    • Davon zu unterscheiden ist die Vermietung von Gebäuden, die keine „kleine Vermietung“ darstellen (sog. „große Vermietung“). In diesen Fällen liegt eine ertragsteuerlich anerkannte Einkunftsquelle nur dann vor, wenn im Rahmen einer Prognoserechnung dargelegt wird, dass ein Gesamtgewinn oder Gesamtüberschuss innerhalb eines Zeitraumes von 25 bzw. höchstens 28 Jahren erwirtschaftet wird. Diese Beurteilung hat im Unterschied zur „kleinen Vermietung“ jedoch keine Auswirkung auf die umsatzsteuerliche Behandlung der Vermietungstätigkeit. Trotz Vorliegen von Liebhaberei, steht daher bei der Gebäudevermietung im Rahmen einer „großen Vermietung“ unter den allgemeinen Grundsätzen des Umsatzsteuerrechts ein Vorsteuerabzug zu.

Parifizierung eines vermieteten Gebäudes - Verlust des Vorsteuerabzuges droht!

  • Wird nun bspw. ein Mietwohnhaus mit 10 Wohneinheiten, welches bisher im schlichten Miteigentum von 2 Personen (je zu 50%) gehalten wurde, parifiziert und an den einzelnen Wohneinheiten Wohnungseigentum begründet, wobei nunmehr jeder der beiden Miteigentümer 5 Wohnungen in seinem Alleineigentum hält, kommt es zu einem Wechsel von der „großen Vermietung“ zur „kleinen Vermietung“. Dies hat insbesondere folgende steuerliche Konsequenzen:

    • Beurteilungseinheit für Zwecke der Prognoserechnung und der damit verbundenen Prüfung über die Erzielung eines Gesamtgewinns bzw. Gesamtüberschusses ist nicht mehr das gesamte Mietwohnhaus, sondern grundsätzlich jede einzelne Eigentumswohnung für sich.
    • Der Prognosezeitraum verkürzt sich von 25 bzw. höchstens 28 Jahre auf 20 bzw. höchstens 23 Jahre.
    • Kann innerhalb des verkürzten Prognosezeitraums kein Gesamtüberschuss dargestellt werden, so kommt es jedenfalls zum Verlust des Vorsteuerabzuges für die davon betroffenen Eigentumswohnungen sowie zur anteiligen Korrektur allenfalls bereits geltend gemachter Vorsteuern.
    • Darüber hinaus wäre auch zu prüfen, ob sich aufgrund der geänderten Umstände für die Prognoserechnung auch Auswirkungen im Bereich der Einkommensteuern ergeben.

LBG-Empfehlung

  • Die mitunter aus zivil- oder erbrechtlichen Gründen durchgeführte Parifizierung eines Mietwohnhauses kann durchaus zu nachteiligen abgabenrechtlichen Konsequenzen, wie insbesondere den Verlust des Vorsteuerabzuges, führen. Um derartige Konsequenzen zu vermeiden, empfehlen wir bereits im Vorfeld eine sorgsame Prüfung des jeweiligen Vorhabens aus abgabenrechtlicher Sicht. Bei der Erstellung einer Prognoserechnung, der Berechnung der im konkreten Fall resultierenden Steuerlast sowie der Auslotung von alternativen, steuerlichen Gestaltungen beraten wir Sie gerne!

  • Autorenhinweis

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